Baufinanzierung – Die Grundlagen

Die Baufinanzierung setzt sich aus dem Eigenanteil des künftigen Immobilienbesitzers und einem Kredit zusammen, sie kann aus verschiedenen Darlehen und Bausteinen kombiniert werden. Unter Fremdfinanzierung versteht man ein für das Bauvorhaben zweckgebundenes Darlehen.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Der Immobilienkredit ist bei einer Bank zu beantragen. Dazu sind Personalausweiskopien, Lohn- und Gehaltsnachweise, eine Selbstauskunft mit Eigenkapitalnachweis und die Objektunterlagen einzureichen. Vorausgegangen ist eine Finanzierungsanfrage bei der Hausbank des Bauherrn oder bei anderen Geschäftsbanken, einschließlich eines ausführlichen Beratungsgesprächs. Zu unterscheiden sind Angebote von Filial- und Onlinebanken. Direktbanken im Internet bieten oft nur telefonische Beratung oder Auskünfte per E-Mail an, so dass deren Konditionen günstiger sind als bei klassischen Banken. Wer sich die Auswahl des richtigen Darlehens nicht zutraut, kann die Hilfe von freien Kreditvermittlern am Markt oder im Internet in Anspruch nehmen.

Diese vermitteln Immobiliendarlehen von Banken und unterstützen die Antragsteller im Beantragungsprozess, sie können in einigen Fällen niedrigere Kreditzinsen offerieren. Auch Versicherungsgesellschaften und Realkreditinstitute wie Hypothekenbanken unterbreiten Verbrauchern einen Finanzierungsvorschlag und reservieren die angebotenen Konditionen bis zu einem bestimmten Termin. Danach entscheidet der Kunde, ob er das Vertragsangebot annimmt.

Wovon hängt die Höhe des Baukredits ab?

Der Umfang der Fremdfinanzierung hängt von drei Komponenten ab, beispielsweise von der Höhe der Eigenmittel, die der Käufer oder Bauherr einbringen kann. Neben finanziellen Rücklagen werden auch Eigenleistungen und Darlehen des Arbeitgebers als Eigenkapital anerkannt. Zweitens bestimmt die finanzielle Tragfähigkeit der Antragsteller die Höhe des Kredits. Vom Einkommen des Darlehensnehmers hängt ab, wie viel Kredit er sich leisten kann. Nicht zuletzt spielt die Bewertung der Sicherheiten eine entscheidende Rolle, wie viel Kredit eine Bank gewährt. Als Sicherheit wird eine Grundschuld auf das Immobilienobjekt zugunsten des Kreditgebers eingetragen.

Die Immobilie wird von Kreditinstituten nur innerhalb bestimmter Grenzen kreditiert, den Beleihungsgrenzen. Das hat für Banken den Vorteil, dass sie dennoch mit einer hohen Wahrscheinlichkeit ihr Geld zurückerhalten, falls sie die Immobilie verwerten müssen. Bei Geschäftsbanken und Sparkassen liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, bei Bausparkassen sind es 60 bis 80 Prozent, bei Hypothekenbanken 60 bis 65 Prozent und bei Versicherungen 40 bis 60 Prozent des Beleihungswerts des Objekts. Nach diesem Betrag richten sich die Höhe des Baudarlehens, Art und Umfang weiterer Darlehen sowie deren Konditionen.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Zuerst ist der Finanzierungsbedarf zu ermitteln, zu berücksichtigen sind neben Kaufpreis oder Herstellungskosten die Nebenkosten des Immobilienerwerbs und der Finanzierung. Danach sind die passende Finanzierungsform und richtige Zinsbindung auszuwählen. Das Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Form des Baukredits, seine Tilgung erfolgt in gleichmäßig hohen Beträgen. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil verringert sich kontinuierlich, da jeden Monat ein kleiner Teil des Kredits getilgt wird, entsprechend erhöht sich der Tilgungsanteil an der Rate. Ein Annuitätendarlehen wird meist über viele Jahre getilgt, seine Laufzeit hängt von der Höhe des Zinssatzes und vom Tilgungssatz ab. Der Zinssatz wird durch das Niveau der langfristigen Kapitalmarktzinsen sowie die Bonität des Kreditnehmers beeinflusst. Er wird als Festzins für einen festgelegten Zeitraum vereinbart. Nach Ende dieser Zinsbindungsfrist muss neu über die Bedingungen des Darlehens verhandelt werden.

Darlehen ohne Zinsbindungsfrist sind mit variablen Konditionen ausgestattet, die sich jedoch nur mit der Erwartung sinkender Zinsen lohnen. Variable Darlehen können nach dreimonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden, während das Annuitätendarlehen mit Festzins lediglich am Ende der Zinsbindungsfrist, erstmalig nach zehn Jahren plus sechsmonatiger Kündigungsfrist, zurückgezahlt werden darf. Den Tilgungssatz des Darlehens kann jeder Kreditnehmer frei wählen. Je höher dieser ist, desto eher ist das Immobiliendarlehen abgezahlt und desto geringer sind die Gesamtkosten der Finanzierung. Limitiert ist er durch die Höhe der tragbaren monatlichen Rate, diese hängt von den Einkünften der Antragsteller ab. Mehr als 30 bis 40 Prozent der monatlichen Einnahmen sollte die Belastung durch die Kreditrate nicht betragen.

Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit ist das Tilgungsdarlehen, bei dem der Tilgungsanteil konstant bleibt und die Raten sinken, was jedoch zu einer hohen anfänglichen finanziellen Belastung führt. Ein endfälliges Darlehen mit Tilgungsaussetzung wird während der Kreditlaufzeit nicht getilgt, es sind nur die Zinsen zu bezahlen. Am Ende der Laufzeit erfolgt die Rückzahlung in einer Summe durch eine Lebensversicherung oder ein Wertpapierguthaben, zum Beispiel aus Fonds. Das Darlehen kann auch mit einem Bausparvertrag oder einer Bausparzwischenfinanzierung kombiniert werden, aus deren Erspartem die Rückzahlung des von der Tilgung ausgesetzten Kredits erfolgt.

Was ist zu beachten?

Eine gute Planung ist Voraussetzung für die Realisierung aller Immobilienträume, weil Fehler bei der Finanzierung teuer sind und nicht mehr korrigiert werden können. Die Baufinanzierung darf nicht zu knapp kalkuliert sein, da bei Vorhaben stets Unvorhergesehenes eintritt, das eine Nachfinanzierung erfordern kann. Ohne Vergleichen geht es nicht, nur wenige Zehntel an Zinsen ergeben über die Laufzeit des Darlehens viele Tausend Euro Einsparpotenzial. Rechte zur Sondertilgung und Ratenänderung sollten gratis sein, damit das Darlehen flexibel und kostengünstig bleibt. Viele Kreditinstitute berechnen bis zur vollständigen Auszahlung des Baukredits Bereitstellungszinsen, deren Höhe und der Zeitraum bis zum Anfallen der Gebühren dürfen vom Kreditnehmer nicht unterschätzt werden.

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